Se vende piso. Oportunidad única

Una teoría bastante extendida señala con su dedo acusador a la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 como la culpable de la burbuja inmobiliaria, al fomentar la actividad constructora y la expansión del crédito.

Dejando al margen que la competencia del Estado en materia urbanística es muy limitada, correspondiendo el peso a las autonomías y ayuntamientos, no podemos olvidar que las burbujas inmobiliarias se han sucedido en países con distintas normativas.

No caigamos en la “falacia post hoc”, según la cual si el sol sale después del canto del gallo es porque dicho canto lo hace salir. Que la burbuja se haya producido tras la aprobación de la Ley del Suelo sólo demuestra el fracaso del intento liberalizador, que no consiguió impedir que el suelo se convirtiera en el principal, por no decir el único, factor de especulación en la burbuja inmobiliaria, impulsado por la superabundancia del crédito barato. Este último factor sí es común a los diversos países con burbuja, llegándose al disparate económico de tener tipos de interés nominal por debajo de la inflación. Por el contrario la “liberalizadora” Ley del Suelo no puede ser la culpable de la burbuja dado que el suelo, en la práctica, nunca ha estado liberalizado.

Un claro ejemplo lo tenemos en Extremadura, concretamente en Badajoz. Si consideramos la topografía de la ciudad, sin obstáculos naturales que limiten la expansión urbanística, y el hecho de que Extremadura es con Castilla La Mancha, la región menos densamente poblada de España, el precio del suelo debería suponer un porcentaje poco relevante del valor de la vivienda.
Pues bien, el macroestudio de valoraciones inmobiliarias que hizo el Servicio de Valoraciones de la Junta de Extremadura en 2007 demostró que en Badajoz, el valor de repercusión del suelo suponía, a grandes rasgos, en torno al 60% del valor de la vivienda. Teniendo en cuenta que, del valor de repercusión, los costes administrativos de transformación más los costes de urbanización no suponen ni el 20%, resulta que en torno al 50% del valor final de la vivienda provenía de forma pura y dura del valor del suelo rústico.

Que el suelo rústico, cuya disponibilidad física es prácticamente ilimitada en Extremadura, multiplique su valor doscientas veces sólo se explica por un proceso administrativo que limita su transformación y convierte el mercado en un monopolio de oferta del que se benefician todos los intervinientes (propietarios rústicos, intermediarios, promotores y administraciones) a costa del comprador final.

Extrapolemos estas cifras a capitales como Madrid o Barcelona, en que el precio de la vivienda triplica al de Badajoz siendo los costes de construcción y urbanización similares, para comprobar cómo la burbuja se asentaba, y todavía se asienta, sobre una espiral especulativa basada en un bien, el suelo, cuya disponibilidad física es ilimitada pero cuya regulación administrativa lo ha convertido en un bien escaso y, por tanto, precioso.

Siguiendo el dicho de que “sólo un necio confunde el valor con el precio” basta pensar, como hemos visto, en la diferencia entre el precio del suelo y su valor real para hacerse una idea de la magnitud de la burbuja.